Договор аренды земельного участка расторжение в одностороннем порядке

Сделки с землей. Одностороннее расторжение договора аренды

Между обществом и собственником имущества заключен договор аренды земельного участка сроком на 10 лет. Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена госрегистрация договора аренды. Собственник имущества в адрес общества направил уведомление о расторжении договора аренды. Возможно ли одностороннее расторжение договора аренды земельного участка во внесудебном порядке?

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (абз. 1 ст. 606 Гражданского кодекса РФ).

Статья 619 ГК РФ устанавливает основания для досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя.

В соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Таким образом, односторонний отказ от исполнения договора является юридическим фактом, ведущим к прекращению исполнения обязательства, и не требует обращения в суд с иском о расторжении договора.

Однако ст. 287 ГК РФ предусмотрено, что прекращение прав на земельный участок, принадлежащих арендаторам и другим лицам, не являющимся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования участка этими лицами осуществляется по основаниям и в порядке, которые установлены земельным законодательством.

Согласно п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только по решению суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

В п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 ЗК РФ и ст. ст. 450, 619 ГК РФ, п. 9 ст. 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка.

Следовательно, если договор аренды заключен на срок более пяти лет, то на основании п. 9 ст. 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора возможно только по решению суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

Данные выводы подтверждаются судебной практикой.

Расторжение договора аренды, заключенного на срок более пяти лет, во внесудебном порядке одной из сторон не допускается на основании п. 9 ст. 22 ЗК РФ.

Расторжение договора аренды земельного участка

Подборка наиболее важных документов по запросу Расторжение договора аренды земельного участка (нормативно-правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Нормативные акты: Расторжение договора аренды земельного участка

(ред. от 28.03.2017) Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

(ред. от 01.07.2017)

(с изм. и доп., вступ. в силу с 12.07.2017) 9. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Расторжение договора аренды земельного участка

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Соглашение о расторжении договора аренды земельного участка

Расторжение договора аренды земельного участка может потребоваться в ситуациях, когда земля истощена и не приносит экономической выгоды или когда арендатор нанял иной участок, более удобный по своему местоположению. Базовые вопросы, касающиеся расторжения данного типа договоров прописаны в гражданском законодательстве и земельном кодексе.

Важные обстоятельства

Договор аренды подлежит расторжению, если произошло существенное изменение перечня обстоятельств, сопутствующих его заключению. Если он заключен на неопределенный срок, то правовые нормы разрешают заявить о прекращении договора любой из сторон.

Единственный нюанс необходимо уведомить о желании расторгнуть договор не позднее , чем за три месяца до даты прекращения. Иные условия расторжения могут быть предусмотрены положениями договора аренды.

Интересен тот факт, что арендатор может заявить об ухудшении качества земельного надела для того, чтобы расторгнуть договор. При этом ему требуется доказать, что изменение качества участка произошло не по его вине.

Основания расторжения договора аренды

К причинам досрочного прекращения сроков аренды на землю относится:

  • Владелец участка создает препятствия для пользования землей, нарушая, таким образом , положения заключенного договора. Чаще всего ситуация возникает, когда участок сильно захламлен или на нем расположены постройки, которые не позволяют использовать землю в соответствии с ее функциональным назначением,
  • Земельный надел обладает недостатки, которые не позволяют использовать землю по прямому назначению. Например, почва сильно заболочена или истощена результате интенсивного использования. При этом арендатор при заключении договора не обладал информацией о наличии подобных проблем. Выявление недостатков может послужить причиной уменьшения размера арендной платы или полного расторжения договора,
  • Владелец земельного надела не стремится обеспечить повышение качества земли, не проводит мероприятий направленных на поддержания хорошего качества почвы, не заботится о предотвращении эрозии,
  • Состояние земельного надела ухудшилось в результате техногенной катастрофы,
  • Реквизиция земельного участка, которая представляет собой принудительное изъятие участка у его владельца. Процедура осуществляется государством, при том собственнику компенсируется стоимость утраченного имущества,
  • Изъятие земли для государственных и муниципальных нужд. Такая ситуация может возникнуть, если муниципалитет планирует строительство важных объектов на земле, которая изначально принадлежала частным собственникам,
  • Отсутствие фактической эксплуатации участка в течение 3 лет,
  • Использование земельного надела для решения задач, которые противоречат его функциональному назначению.

Как расторгнуть договор аренды земельного участка

Досрочное прекращение договора аренды земельного участка предусматривает:

  • Прекращение договорных отношений, если срок договора истек,
  • Подписание двухстороннего соглашения о досрочном расторжении договора,
  • Решение спорных вопросов через судебный орган, когда инициатива прекращения договора принадлежит одной из сторон,
  • Расторжение договора согласно его условиям.

Досрочное расторжение договора аренды (Статья 619 ЗК РФ) производится в судебном порядке, если участок является муниципальной собственностью и срок его аренды составляет более 5 лет. Судебная тяжба неизбежна и при возникновении противоречий между сторонами сделки.

При рассмотрении материалов подобных дел суды руководствуются в первую очередь нормами гражданского законодательства, что вносит некоторую путаницу в процесс. Земельное законодательство в данном случае лишь определяет специфику аренды.

Порядок расторжения договора аренды
  1. Инициатор присылает уведомление о расторжении договора аренды второй стороне, через почту или заказным письмом с уведомлением,
  2. В течении 1 месяца ждем ответа, который определит дальнейшие действия,
  3. Если ответа нет или получен отказ второй стороны —, необходимо подавать исковое заявление в суд. Если вторая сторона согласилась расторгнуть договор, то заключается соглашение на прекращение договора аренды земельного участка,
  4. Когда договор стал расторгнутым (при наличия постановления о расторжении договора аренды земельного участка) арендатор возвращает земельный надел, состояние которого должно соответствовать состоянию при заключении договора аренды, где должен быть оформлен акт приема-передачи,
  5. При облагораживании земельного участка, где арендодатель согласиться с его ценностью, обязан возместить издержки на облагораживание.
Расторжение через суд
  1. В районный суд по месту нахождения земельного участка подается исковое заявление,
  2. Оплачивает государственную пошлину: для физического лица 2000 рублей, для юридического лица 4000 рублей,
  3. К заявлению прилагаются документы и основания для расторжения договора аренды земли.

Видео: В каких случаях возможно расторгнуть договор в одностороннем порядке

Расторжение договора аренды земельного участка в Москве

Расторгнуть договор аренды земельного участка по общему правилу можно в соответствии с гражданским и земельным законодательством.

При этом Федеральный закон «О введение в действие Земельного кодекса РФ» от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ предусматривает, что заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенный на территории Москвы, может быть расторгнут в одностороннем порядке в случаях существенного нарушения условий договора аренды земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.

При этом срок, на который заключен договор аренды земельного участка, не имеет значения.

Указанные нормы являются специальными к нормам, содержащимся в гражданском и земельном законодательстве, применяются на территории г. Москвы и распространяются только на договоры аренды земельных участков, которые были заключены до 01 января 2011г.

Москва может расторгнуть договор аренды земельного участка в одностороннем порядке при существенном нарушением условий такого договора арендатором, а именно:

  • неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный договором аренды,
  • если срок строительства договором аренды не предусмотрен, то неисполнение обязательств по строительству в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию объекта недвижимости, при условии, что строительная готовность объекта составляет менее 40 от общего объема строительства, реконструкции. Оценивать степень готовности объекта должны независимые эксперты,
  • отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения договора аренды земельного участка разрешения на строительство, разрешения на реконструкцию объекта недвижимого имущества, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции.

Эти правила действуют вне зависимости от того, что предусмотрено договором аренды земельного участка.

Стоит отметить, что неисполнение обязательств по строительству, неполучение разрешения на строительство, может быть вызвано не только действиями/бездействиями арендатора, но и произойти по вине арендодателя, в этом случае имеет смысл оспорить отказ от договора в суде.

Расторжение договора аренды земельного участка в одностороннем порядке в г. Москве возможно также при существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.

Существенным изменением обстоятельств признается расторжение иного договора, заключенного с органом государственной власти и предусматривающего строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества на земельном участке, арендованном в соответствии с договором аренды земельного участка.

Как правило, в данном случае речь идет об инвестиционном контракте, заключённом с городом и предусматривающим строительство. Практика заключения таких договоров была распространена на территории Москвы в недавнем прошлом.

Договор аренды земельного участка считается расторгнутым со дня расторжения такого инвестиционного контракта, за исключением случаев, если продолжение действия договора аренды земельного участка предусмотрено в соглашении о расторжении инвестиционного договора.

Положения федерального закона «О введение в действие Земельного кодекса РФ» от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ необходимо учитывать проводя правовую экспертизу земельных участков.

Расторжение договора аренды земельного участка вступит в силу по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.

Если Вы считаете, что Москвой неправомерно приняло решение о расторжении договора аренды земельного участка или инвестиционного контракта, то мы готовы помочь оспорить в суде расторжение договора.

Земельные юристы юридической компании Дикес Консалтинг специализируется на оказании юридических услуг в области земельного права, оказывают услуги по представительству в суде по спорам о расторжении договоров аренды и договоров купли-продажи земельных участков.

Договор аренды земельного участка может быть расторгнут в одностороннем порядке, если существует юридический недостаток, не позволяющий арендатору использовать его по назначению

Арбитражный Суд Московского округа принял принципиально важное решение, расторгнув договор аренды земельного участка по требованию арендатора (Постановление АС Московского округа от 06.04.2017 по делу N А40-129910/14). Организация заключила с Департаментом городского имущества города Москвы долгосрочный договор аренды земельного участка с целью строительства на нём магазина. Эта цель была прописана в договоре. Но арендатор не смог получить градостроительный план участка с указанным в договоре видом разрешенного использования. Арендатору был предложен иной вид использования участка &ndash, благоустройство и озеленение без права застройки.

Организация не согласилась и подала в суд, требуя досрочного расторжения договора и возврата части выплаченных за право аренды участка денег, как неосновательного обогащения. Свои требования арендатор обосновывал, ссылаясь на п.2 статьи 620 Гражданского кодекса, считая, что переданное ему в аренду имущество имеет недостаток, не позволяющий пользоваться им в соответствии с условиями договора. Суд 1-ой инстанции исковые требования не удовлетворил, апелляционный и затем кассационный суды согласились с решением суда 1-ой инстанции. Затем дело было рассмотрено в судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ, которая отменила решение 1-ой инстанции.

ВС РФ в своём определении указал, что при невозможности использования организацией спорного земельного участка в соответствии с условиями договора

и не достижения соглашения об изменении предложенного вида использования участка суды не могут отклонить требование о расторжении договора аренды. Таким образом ВС дал важное толкование нормы содержащейся в п.2 ст. 620 ГК &ndash, недостаток арендованного имущества, позволяющий расторгнуть договор, может быть не только физическим, но и юридическим.

О других проблемах, возникающих при одностороннем расторжении договора аренды можно узнать в статье «,Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора»,. О том, как довести до другой стороны требование о расторжении договора рассказывается в статье «,Как направить уведомление о расторжении договора аренды?»,.

Договор аренды земельного участка расторжение в одностороннем порядке

может ли администрация в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды земельного участка за неуплату аренды.

03 Апреля 2017, 12:29 Наталья, ст-ца. Староминская

Ответы юристов (2)

Если это предусмотрено в договоре.

Согласно ст. 620 ГК РФ Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 450 ГК РФ

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

3. Утратил силу с 1 июня 2015 года. Федеральный закон от 08.03.2015 N 42-ФЗ.

(см. текст в предыдущей редакции)

Ищете ответ?

Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам &mdash, это намного быстрее, чем искать решение.

Понравилась статья? Поделить с друзьями: