Договор недвижимое собственное нежилое имущество

Договор купли-продажи недвижимого имущества (нежилого помещения в здании)

купли-продажи недвижимого имущества

(нежилого помещения в здании)

(полное наименование организации)

дальнейшем Продавец, в лице ____________________________________________,

действующ___ на основании _______________________________, с одной стороны,

и ____________________________________________________________, именуем__ в

(полное наименование организации)

дальнейшем Покупатель, в лице __________________________________________,

действующ___ на основании _______________________________________, с другой

стороны, вместе именуемые Стороны, заключили настоящий договор о

В результате приобретения Помещения в соответствии с условиями настоящего договора к Покупателю переходит соответствующая доля в праве общей собственности ___________ (назначение здания) здания, в котором находится продаваемое Помещение.

1.2. Помещение принадлежит Продавцу на праве собственности на основании ____________________, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права собственности N ______ от _______________ ___ г., выданным _______________________.

1.3. Инвентаризационная стоимость Помещения, являющегося предметом настоящего договора, составляет ______ (__________) рублей, согласно справке N ______ от _______________ ___ г., выданной БТИ __________ г. __________.

1.4. Продавец гарантирует, что на момент заключения настоящего договора указанное в п. 1.1 Помещение не продано, не заложено, в споре, под арестом и запретом не состоит и свободно от любых прав третьих лиц.

1.5. Права на земельный участок, на котором расположено здание с находящимся в нем Помещением, передаются Покупателю в следующем порядке: __________________________________.

1.6. Капитальный ремонт помещения проведен __________ _____ г.

2.2. Покупатель несет все расходы, связанные с государственной регистрацией перехода к нему права собственности на Помещение, в соответствии с действующим законодательством РФ.

2.3. Сумма, указанная в п. 2.1, подлежит перечислению на расчетный счет Продавца в течение _____ (__________) банковских дней после подписания настоящего договора.

5.2. Риск случайной гибели или порчи имущества до момента, определенного в п. 5.1 настоящего договора, лежит на Продавце.

6.1.1. Передать Покупателю в его собственность без каких-либо изъятий имущество (Помещение), являющееся предметом настоящего договора и указанное в п. 1.1. При передаче Помещения Покупателю передаются также все относящиеся к нему документы.

6.1.2. Обеспечить явку своего уполномоченного представителя для подписания настоящего договора, а также предоставить Покупателю все необходимые документы для государственной регистрации перехода права собственности на Помещение и оформления прав землепользования.

6.1.3. Не связывать Покупателя какими-либо обязательствами по целевому использованию продаваемого Помещения.

6.1.4. Предоставить все необходимые документы для заключения данного договора и нести полную ответственность за их достоверность. Предоставить все необходимые документы для государственной регистрации права собственности Покупателя на данное Помещение в Едином государственном реестре прав.

6.2. Покупатель обязан:

6.2.1. Оплатить приобретаемое имущество (Помещение) в полном объеме (п. 2.1 настоящего договора) путем безналичного перечисления денежных средств в порядке и в сроки, которые установлены в п. 2.3.

6.2.2. Принять имущество на условиях, предусмотренных настоящим договором.

6.2.3. Представить для государственной регистрации перехода права собственности все необходимые документы.

7.2. Во всем, что не предусмотрено настоящим договором, Стороны руководствуются действующим законодательством РФ.

Договор купли-продажи нежилых помещений

По договору купли-продажи нежилого помещения одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность здание (сооружение), объект незавершенного строительства и другие объекты, отнесенные к нежилым помещениям другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять это здание (сооружение), объект незавершенного строительства и другие объекты, отнесенные к нежилым помещениям и уплатить за него определенную денежную сумму.

Существенными условиями договора купли-продажи нежилых помещений являются предмет и цена. Сторонами в договоре купли-продажи здания (сооружения) продавцом и покупателем могут выступать любые субъекты гражданского права: граждане, юридические лица, государство.

Такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами. Кроме того, Гражданским кодексом РФ предусмотрена обязательная регистрация перехода прав по договору купли-продажи нежилых помещений. Государственной регистрации подлежит не сам договор продажи нежилых помещений, а переход права собственности нежилого помещения по такому договору от продавца к покупателю.

Договор купли-продажи нежилых помещений считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности. До государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на объект недвижимости он не вправе совершать сделки по его отчуждению.

Рассмотрим документы необходимые для государственной регистрации купли-продажи нежилых помещений. Кроме заявления (от обеих сторон, или же от одной) и квитанции об уплате регистрационного сбора, это достаточно большой пакет документов.

Полагаем, что их можно разделить на две группы:

I. Документы о сторонах договора,

II. Документы о предмете договора.

Документы о сторонах договора
  • Документы, удостоверяющие личность обращающегося лица,
  • Свидетельство о государственной регистрации юридического лица,
  • Учредительные документы юридического лица, включая все изменения и дополнения,
  • Информационное письмо налоговой инспекции о присвоении ИНН,
  • Письмо о присвоении государственных статистических кодов, выданное Государственным комитетом по статистике,
  • Документ, подтверждающий полномочия руководителя (протокол об избрании, приказ о назначении на должность, контракт и т. д.), сведения с указанием фамилии, имени, отчества, рабочего телефона руководителя на дату подачи заявления и места нахождения организации,
  • Протоколы заседаний учредителей юридического лица,
  • При обращении представителя юридического лица - надлежаще оформленная доверенность, подписанная уполномоченным лицом и скрепленная печатью юридического лица, содержащая сведения о сроках полномочия представителя и пределах его компетенции.
Документы о предмете договора
  • Правоустанавливающий документ на объект недвижимости, а также акт приема передачи, если она не предусмотрена правоустанавливающим документом,
  • Справка о балансовой принадлежности объекта недвижимости, право на которое регистрируется, с указанием стоимости объекта,
  • Технический паспорт, справка БТИ,
  • Кадастровый план земельного участка,
  • Государственный акт на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования землей,
  • Постановление администрации об отводе земельного участка,
  • Специальные документы (например, постановление об отмене наложения ареста на имущество).

Для частных субъектов решением проблемы регистрации может явиться ускоренная процедура регистрации перехода прав на нежилые помещения, что позволяет значительно сократить сроки государственной регистрации перехода прав на недвижимость. Законодательно она не предусмотрена, однако на практике применяется.

Договор продажи нежилого помещения не нуждается в нотариальном удостоверении.

Передача проданного объекта нежилого помещения продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами. До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного документа договор продажи здания (сооружения) не может считаться исполненным. Проблемным вопросом при передаче может стать имущество внутри здания (сооружения), поэтому продавцу и покупателю необходимо оговорить статус имущества в передаваемом здании.

Переход в результате исполнения договора купли-продажи здания, строения находящихся на земельном участке, неизбежно влечет изменение правоотношений и по поводу этого земельного участка. Покупатель здания, сооружения одновременно с передачей ему права собственности на указанные объекты получает права и на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Новая переоценка кадастровой стоимости земельных участков по.

Если с января 2016 г. до 02.06.2016г. вы еще могли при продаже.

С января 2016г. вступил в силу Федеральный закон 39.

2014 «Мегаполис-Волгоград» юридическая фирма

Покупка коммерческой недвижимости физическим лицом

В ситуациях, когда необходимо приобрести недвижимое имущество требуется соблюдать ряд важнейших правил для предотвращения правонарушений при оформлении сделок. В данной статье мы подробно рассмотрим, как же приобрести коммерческую недвижимость физическим лицом.

Проверка собственности

Коммерсант решивший приобрести недвижимое имущество для осуществления предпринимательской деятельности может использовать её с различными целями:

  1. Для организации собственного производства или в качестве офисного помещения.
  2. Для сдачи помещения в аренду.

Это наиболее типичные случаи использования недвижимости находящейся в собственности, которая должна приносить прибыль. Для покупки недвижимости заключается договор купли-продажи в письменном виде с учетом всех особенностей.

Для этого необходимо выполнить ряд действий:

  • провести тщательный анализ пакета документации подготовленной продавцом на реализуемую недвижимость,
  • осуществить проверку и оценку недвижимого объекта на соответствие запрашиваемой цене выставляемой продавцом,
  • подготовить договор купли-продажи,
  • провести приемку недвижимости с составлением приемо-передаточного акта.

Для тщательной проверки документации многие коммерсанты привлекают специалистов юридических компаний способных выполнить весь объем необходимой работы в кратчайший срок.

Необходимо также проверить необременена ли покупаемая недвижимость непогашенными кредитами. При анализе обязательно надо учитывать тенденции изменения цен на недвижимость с возможными структурными и временными изменениями в течение ближайших 3-5 лет.

Проверка документов

Перед подписанием договора купли-продажи осуществляется тщательная проверка предоставленных документов:

  1. Подтверждающих право собственности на недвижимое имущество продавца.
  2. Данные продавца и круг его полномочий (физического или юридического лица).
  3. Проверка наличия отказного письма предоставленного местной администрацией об отказе покупки объекта с указанием стоимости.
  4. Отказные письма (при наличии) предоставленные совладельцами или дольщиками реализуемой недвижимости с указанием отсутствия намерений приобретения строения в собственность.

Согласно действующему законодательству при продаже недвижимости должен соблюдаться определенный порядок реализации объекта —, первоочередными правами на покупку обладают совладельцы, а за ними организация местного самоуправления. Необходимо также учитывать, что правовые акты очень часто изменяются, вносятся правки и уточнения, поэтому лучше воспользоваться услугами юриста специализирующегося на оформлении сделок с недвижимостью.

Проверка кадастровых документов

Для проверки соответствия фактических и данных внесенных в договор осуществляется проверка кадастровых и строительных документов:

  • договора о ведении строительных работ на объекте,
  • данных внесенных регистрационное удостоверение объекта,
  • сведения, внесенные в техпаспорт.

Если предоставленные документы оформлены правильно, то необходимо запросить справку в налоговой инспекции об отсутствии задолженности по реализуемому объекту. Также требуется учесть, что договор купли-продажи подписывается в течение периода, который не должен превышать 1 месяц со дня выдачи справки налоговой инспекцией.

Приобретение с предпринимательской целью: нужно ли регистрировать ИП?

Покупка недвижимости требует достаточно больших денежных средств. Ежегодно по итогам отчетного периода возникает вопрос о выплате необходимых налогов за приобретенную недвижимость, которые можно оптимизировать, оформив статус ИП.

Появляется возможность использовать для организации производства банковские кредиты, оформленные под залог недвижимого имущества. Для ИП при покупке недвижимости допускается рассрочка платежа сроком до 3 лет в случаи оформления сделки непосредственно с застройщиком.

Приобретение коммерческой недвижимости является хорошим вложением денежных средств с учетом тщательной проверки и правильного использования.

Добавить комментарий Отменить ответ

БЕСПЛАТНАЯ консультация юриста

Работаем без выходных 24/7 Вы из другого региона?

Хотите получать обновления?

Подпишитесь, чтобы не пропустить новые публикации

Право собственности на достроенный этаж арендованного здания

Какие могут возникнуть тут проблемы и вопросы?

Согласно статье 623 Гражданского кодекса РФ отделимые улучшения, произведенные арендаторов арендованного имущества, являются его собственностью. Если, конечно, иное не оговорено в договоре. Если арендатор произвел улучшение, которое невозможно отделить от имущества без вреда для него, то после прекращения договора арендатор имеет право на возмещение стоимости этих улучшений. Опять же, если иное не предусмотрено договором.

Согласно пункту 1 статьи 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя по закону и на основании правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на недвижимое имущество возникает с момента регистрации имущества. Регистрация созданного объекта недвижимости осуществляется на основании документов, которые подтверждают факт его создания, в частности разрешений на строительство и акта госкомиссии по вводу объекта в эксплуатацию. Кроме того, для регистрации необходимы также такие документы, как:

документы, подтверждающие наличие прав на земельный участок (в данном случае будет являться договор аренды (по правилам ст. 652 ГК РФ)),

справку об источниках финансирования строительства (как доказательство отсутствия прав третьих лиц на объект).

Если право собственности на нежилое помещение признается за арендатором, то возникает ситуация, подобная той, какая возникает, когда собственником многоквартирного дома является лицо, отличное от собственников расположенных в доме квартир. Собственником здания как цельного объекта является арендодатель, а собственником нежилого помещения арендатор.

Организацией по договору купли-продажи приобретено нежилое помещение в административном здании. Право собственности на помещение за организацией-покупателем не зарегистрировано. Вправе ли организация (законный владелец) сдать нежилое помещение в аренду до государственной регистрации права собственности на указанное помещение?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Приведенные в вопросе обстоятельства не препятствуют заключению договора аренды нежилого помещения и сами по себе не являются основаниями для его недействительности.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст. 608 ГК РФ). При этом право собственности на недвижимое имущество возникает у приобретателя с момента государственной регистрации данного права (п. 2 ст. 8.1,п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 223 ГК РФ). Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Ранее суды, основываясь на приведенных положениях закона, зачастую признавали ничтожными договоры, направленные на передачу недвижимого имущества законным владельцем во временное пользование другому лицу до государственной регистрации права собственности на такое имущество за законным владельцем (смотрите, к примеру, постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2012 N 16АП-1307/12, постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2006 N 19АП-2685/06).

Более того, Пленум Верховного Суда РФ и Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в п. 60 совместного постановления от 29.04.2010 N 10/22 (далее - Постановление N 10/22) разъяснили правомочия покупателя по договору продажи недвижимости, указав, что после передачи ему владения недвижимым имуществом, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем такого имущества, но не вправе им распоряжаться, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Однако позднее применительно к отношениям аренды Пленумом ВАС РФ была высказана принципиально иная позиция, согласно которой договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, не противоречит положениям ст. 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию (смотрите абзац четвертый п. 10 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

Приведенные разъяснения Пленума ВАС РФ на сегодняшний день сохраняют силу (ч. 1 ст. 3 Федерального конституционного закона от 04.06.2014 N 8-ФКЗ) и применяются арбитражными судами (смотрите, например, постановления Арбитражного суда Центрального округа от 03.07.2015 N Ф10-1577/15 по делу N А14-13363/2014, Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26.01.2015 N Ф04-13506/14 по делу N А03-17735/2013, ФАС Поволжского округа от 01.04.2014 N Ф06-4599/13 по делу N А65-17952/2013, ФАС Северо-Кавказского округа от 20.02.2014 N Ф08-333/14 по делу N А32-28590/2012, Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2014 N 11АП-14588/14).

Таким образом, в описанной ситуации то обстоятельство, что право собственности на указанное в вопросе помещение за арендодателем еще не зарегистрировано, не препятствует заключению договора аренды в отношении этого помещения и само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Ответ прошел контроль качества

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

ООО НПП ГАРАНТ-СЕРВИС, 2017. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания Гарант и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Понравилась статья? Поделить с друзьями: