Договор приватизации при покупке квартиры

Ответы на ваши вопросы. Риэлторские услуги

Риски: покупка приватизированной квартиры 06.06.2015 08:31

При проверке квартиры следует обращать особое внимание на дату выдачи документов приватизации недвижимости. В период с 1991 по 1994 год, существовала системная ошибка в законе о приватизации, люди желающие вступить в права собственности на квартиру не могли включить в число участников приватизации несовершеннолетних детей. В 1994 году эта практика была признана незаконной. Исходя из выше сказанного, документы, которые выдавались до 1994 года, могут быть оспорены в суде.

Закон о приватизации жилых и не жилых помещений на территории РФ был подписан 4 июля 1991 года. В 1994 году была проведена полная корректировка деятельности регистрирующих органов и внесена поправка, что несовершеннолетние дети должны были в обязательном порядке включаться в число участников приватизации.

Приведу пример, как молодая семья два раза продала квартиру на абсолютно законных основаниях.

В 1992 году, семья, состоящая из мужа, жены и несовершенно летнего ребенка, приватизировала квартиру. После приватизации квартира сразу была продана по договору купли продажи и семья переехала из Москвы в другой регион РФ, где на вырученные деньги приобрела квартиру.

Потом квартира несколько раз продавалась, собственники менялись и в 2006 году ее покупает неполная семья, мама с несовершеннолетним ребенком. Муж с женой разводились, совместная квартира продавалась и в результате размена, мама с дочкой переехали в эту квартиру.

Так случилось, что в договоре купли продажи на маму было оформлено 2/3 квартиры, а на дочь 1/3. Бывшему мужу данная ситуация не понравилась, он посчитал что права ребенка были ущемлены и бывшая жена поступила незаконно и не честно. Решив восстановить справедливость, он начал писать жалобы в прокуратуру, что бы квартира была оформлена между мамой и дочкой в равных долях по ½,.

Жалобы принесли свои плоды и он добился того что прокуратура вплотную занялась этой квартирой. В результате проведенного расследования выяснилось, что в 1992 году в семье проживал несовершеннолетний ребенок, который не был включен в приватизацию.

В связи с этим прокуратура вынесла решение, признать договор передачи, в нашем случаи приватизацию недействительным, то есть «,ничтожным»,. Ничтожным считается договор после которого правовых последствий не возникает и на основании этого все сделки, которые были совершены с этой квартирой, были признаны ничтожными.

У женщины с несовершеннолетней девочкой квартира была отобрана и передана первой семье. По решению суда город с этой семьей заключил новый договор передачи (приватизацию) взамен того который был заключен в 1992 году, в этот договор уже был включен их ребенок и квартира была приватизирована на 3 членов семьи, после чего была продана старыми хозяевами еще раз.

Готовы улучшить жилищные условия? Жду Вас в нашем офисе!

При использовании материалов ссылка на сайт http://валерий.орг/ обязательна

Оставляя свои контактные данные на сайте, я даю свое согласие на обработку моих персональных данных в соответсвии с законом 152-Ф3 «,О персональных данных», от 27.07.2006 и принимаю условия Политики конфиденциальности

Блоги

Большинство исковых заявлений подаются с требованием признать прекратившим пользование и снять с регистрационного учета зарегистрированного в квартире пользователя. Сценарий: истец приобрел приватизированную квартиру, а отказавшийся от приватизации, но проживающий и зарегистрированный в квартире ответчик после сделки из квартиры не выехал и отказывается сняться с регистрационного учета. При рассмотрении подобных дел позиция судов однозначная - ссылка на 19 статью Федерального закона от 29.12.2004 г. 189-ФЗ, содержащая исключение в виде сохранения бессрочного права пользования квартирой, от участии в приватизации которой ответчик отказался, даже после смены собственника.

При этом также необходимо учитывать, что отсутствие у гражданина, добровольно выехавшего из жилого помещения в другое место жительства, в новом месте жительства права пользования жилым помещением по договору социального найма или права собственности на жилое помещение само по себе не может являться основанием для признания отсутствия этого гражданина в спорном жилом помещении временным, поскольку согласно части 2 статьи 1 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права. Намерение гражданина отказаться от пользования жилым помещением по договору социального найма может подтверждаться различными доказательствами, в том числе и определенными действиями, в совокупности свидетельствующими о таком волеизъявлении гражданина как стороны в договоре найма жилого помещения.

Судебная практика содержит солидную долю определений Верховного суда РФ, в которых лицам, которым по сути ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 г. 189-ФЗ предоставлено право бессрочного пользования квартирой, в этом праве отказано. Одной из причин такого отказа является факт добровольного выезда из квартиры (снятия с регистрационного учета).

«Подводные камни» покупки приватизированной квартиры

В каких случаях приватизация может быть признана недействительной?

Вот случай из моей практики: бабушка получила по ордеру трехкомнатную квартиру в Екатеринбурге, т.е. квартира муниципальная. У бабушки двое детей: старший сын и младшая дочь. Все включены в ордер, все имеют право на бесплатную приватизацию. Какое-то время старший сын, будучи уже взрослым, уезжает и отсутствует в течение 9 лет. При этом он меняет место жительства и снимается с регистрационного учета. Бабушка приватизирует квартиру в единоличную собственность. Через 9 лет старший сын возвращается и обращается с иском в суд на свою мать, чтобы суд признал за ним право пользования, а договор приватизации - недействительным. И областной суд удовлетворил иск сына в полном объеме, то есть квартира в Екатеринбурге стала опять муниципальной собственностью.

Вторичная недвижимость: квартиры и комнаты

Адрес: г. Екатеринбург, 620089, ул. Машинная, 42а, оф. 401/3

Покупка приватизированной квартиры

Что такое приватизированная квартира?

Если вы собираетесь приобретать квартиру, прежде всего, стоит убедиться, что она не приватизирована. Приватизацию квартиры бесплатно можно было оформить до 2010 года. Чем грозит покупка приватизированной квартиры и какие «,подводные камни», у такой сделки, мы разберем в данной статье.

Приватизированная квартира –, эта квартира, которая бесплатно передана в собственность граждан Российской Федерации.

Ваши преимущества после покупки:

  1. Вы можете распорядиться своей квартирой по своему усмотрению –, продать, сдать, завещать или подарить.
  2. В приватизированной квартире вы становитесь владельцем определенной суммы денег, за которую можете продать это имущество.
  3. Продав приватизированную квартиру с доплатой, вы можете улучшить свои жилищные условия.
  4. Если ваш дом находится в очереди на расселение, владельцы приватизированных квартир получают квартиры лучшего качества, чем те, кто не оформил свою квартиру в собственность.

Какие риски существуют при покупке приватизированной квартиры?

Прежде всего –, и это самое главное –, риск потерять данную квартиру (признание всех сделок с ней недействительными). Для того чтобы этого не случилось, необходимо обратить внимание на тех, кто приватизировал данную квартиру и тех, кто имел право пользования:

  • Если право пользования квартирой –, у несовершеннолетнего ребенка, то для любых сделок с такой квартирой необходимо разрешение органа опеки и попечительства. Если данное разрешение у вас отсутствует, сделку в будущем могут отменить.
  • Если член семьи решил отказаться от приватизации, он должен сделать это письменно. Если у вас на руках нет письменного отказа –, лицо, не включенное в приватизацию, может требовать в суде признания недействительной как самой приватизации, так и всех последующих сделок и покупка вами такой квартиры может оказаться среди этих сделок.
  • Помните, что нарушение права лица на участие в приватизации –, самое частое основание для признания сделок с недвижимостью недействительными: рекомендуем перед покупкой квартиры всё тщательно проверять.

Что необходимо проверить при покупке приватизированной квартиры:
  1. Проследите, чтобы у вас на руках были письменные отказы всех членов семьи от приватизации, а также согласие собственников на приобретение квартиры. Обратите внимание: все владельцы квартиры прописаны в справке об оценочной стоимости из БТИ.
  2. Выясните наличие у продавца несовершеннолетних детей или же людей, которые находятся в заключении и могут внезапно вернуться, требуя права на приватизированную квартиру.
  3. Проверьте, есть ли у продавца регистрация брака: ваша будущая квартира вполне может оказаться совместно нажитым в браке имуществом, продавец оформит сделку, квартира перейдет в ваше пользование, а «,вторая половина», придет судиться с вами по поводу квартиры –, и в итоге отсудит жилье.
  4. Проверьте адекватность продавца —, вам потребуются справки из психоневрологического диспансера (ПНД) и наркологического диспансера (НД).
  5. Паспорт продавца необходимо проверить на отсутствие помарок, вклеек, подчисток и всего остального, и посмотреть на срок действия документа.
  6. Проверьте документы на недвижимость, особенно документ-основание для возникновения права собственности: при составлении договора в простой письменной форме все исправления официально закрепляют печатью и подписью нотариуса, подчисток в документе быть не должно.
  7. Помимо вопроса с несовершеннолетними детьми, у продавца могут быть внебрачные дети, а это отследить еще сложнее, чем первое.
  8. Вопрос о правильности проведения приватизации помогут решить в ЖЭУ, разъяснив вам, не осталось ли других собственников квартиры, которые желают предъявить свои права.
  9. Проверьте, не является ли квартира залоговым имуществом и не была ли она продана ещё вчера.

Покупка приватизированной квартиры несет в себе многие риски. Если Вы всё-таки решились купить такую недвижимость –, пройдите все необходимые процедуры, чтобы в будущем быть совершенно спокойным и уверенным собственником приватизированного жилья.

  • Электронная почта:

  • Электронная почта:

8-800-100-71-57 (звонок из России бесплатный)

звонки из России бесплатно

  • ICQ: 397023836
  • Режим работы отдела

    Чем покупка приватизированной квартиры может отличаться от приобретения обычного жилья?

    Недвижимость в России могут находиться во владении не только граждан, но и городских властей. В последнем случае жильцам, для получения полноценного права на свою собственность, приходится проходить приватизацию. Она позволит беспрепятственно совершать продажу таких квартир. Что касается возможных покупателей, то их могут ждать некоторые трудности при совершении покупки такой разновидности жилья.

    Чем такие квартиры привлекают покупателей?

    Владельцы муниципальных квартир серьезно ограничены в праве распоряжения своим имуществом. Они могут свободно продавать и обменивать его только когда приватизационный процесс будет завершен. Сразу после этого владельцы попытаются реализовать жилье на рынке для получения средств, которые можно направить на покупку жилья.

    Продавцам квартир, прошедших приватизацию, всегда удается находить клиентов, потому что такое жилье имеет бесценные достоинства перед квартирами. Новые собственники недвижимости получают уникальную возможность улучшения своих жилищных условий в будущем.

    Кроме того, квартиру, бывшую ранее во владении муниципалитета, всегда можно продать по завышенной цене, аргументируя высокую стоимость возможностью смены условий проживания в ближайшем будущем. Да и недвижимость всегда растет в цене, поэтому покупка квартиры всегда будет выгодным способом для вложения средств.

    Документы при покупки приватизированной квартиры

    Любое жилье такого типа имеет не одного, а нескольких владельцев. Они могут быть как взрослыми, так и детьми, поэтому данный факт обязательно нужно уточнять. Если идет речь про продажу имущества, где одним из совладельцев является ребенок, то продавец должен показать разрешение на продажу, взятое в органах попечительства. Оно будет гарантировать тот факт, что ребенок сможет получить аналогичное жилье в пользование. Информация обо всех прописанных жильцах должна быть в справке из БТИ.

    Также стоит поинтересоваться, если ли у продавца законная супруга. В итоге может оказаться так, что квартира была получена после вступления в брак, поэтому в юридическом смысле она будет относиться к общему имуществу. В такой ситуации супруг не имеет права продавать или сдавать квартиру без получения согласия у супруги.

    К сожалению, сделку продажи такого жилья можно опровергнуть не только в случае отсутствия разрешения от супруга или супруги. Ее могут аннулировать в суде, если продавец недвижимости был признан недееспособным. Чтобы спасти себя от таких «сюрпризов», можно попросить справку из псих- или наркодиспансера. Но просить такие документы стоит только при наличии явных подозрений на невменяемость продавца.

    Желательно проверять паспорт продавца на наличие любых зачисток и помарок. Полезно уточнить срок его действия, так как он может быть просроченным. Следующим шагом становится проверка всех документов, связанных с недвижимостью. Особое внимание уделяется наличию долгов на квартире и возможных обременений.

    Наиболее серьезным и опасным считается риск потери купленной квартиры. Существует довольно популярная практика признания сделки купли-продажи недействительной, так как может внезапно появится ранее зарегистрированный в жилье владелец, без ведома которого была совершена продажа. Никому из покупателей не хотелось бы такого развития событий, поэтому предварительно узнают:

    • Не были ли в квартире прописанных лиц, не достигших 18 лет. Если жилье было реализовано без получения предварительного разрешения у органов попечительства, то они смогут легко оспорить сделку, оставив покупателя без денег и крыши надо головой.
    • Наличие отказа владельцев на проведение процесса приватизации. Бывают ситуации, когда некоторые члены семьи выступают против приватизации квартиры. Для этого они должны составить письменный отказ, потому что без него лицо, не участвующее в приватизации жилья, сможет подать иск в суд с требованием аннулировать договор продажи.

    Если на руках у продавца есть полный перечень документов, получены все разрешения и отказы, то можно оформлять договор про куплю-продажу и обсуждать способ внесения оплаты за новую недвижимость. При наличии хотя бы малейших сомнений от таких сделок нужно отказываться, иначе вместо новой квартиры покупатель получит множество проблем.

    Заключение

    На рынке недвижимости часто можно встретить объявления, предлагающие покупку приватизированных объектов. Они продаются по той же схеме, что и обычные квартиры, но покупателю приходится дополнительно проверять всех прописанных граждан. Они должны дать согласие на процесс приватизации и продажу квартиры. В случае отказа тоже нужно оформлять одноименный документ, который запретит прописанным лицам подавать иск в суд с просьбой аннулировать покупку.

    Покупка квартиры иностранцем в России может осуществляться не во всех городах. У вас должна быть возможность инвестирования…,

    Покупка жилья в браке сегодня сопровождается дополнительными льготами и особенностями. О них вы можете почитать тут.

    Понравилась статья? Подписывайтесь на обновления сайта по RSS, или следите за обновлениями В Контакте, Одноклассниках, Facebook, Twitter или Google Plus.

    Риски покупки приватизированной квартиры.

    При регистр. сделки купли-продажи когда будете подавать заявление на рег. сделки, они все еще поставят галочку на регистр. ранее возникшего права, а вы- на рег. перехода права собственности.

    Согласие органов опеки не треб. ибо нет несоверш. собственников.

    Треб. в принципе согласие всех сособственников на продажу, согласовать условия договора и заключить его.

    Только проверить. не верить словам. что 4 члена семьи - наниматели имели право и все приватизировали, вдруг там был пятый кто. кот. имел право и добровол. отказался от приватизации. В этом случае у такого чела бессрочное право проживания и пользования . и это обременение правами третьих лиц.

    Расшир. выписку из домов. книги- проверить на 92 год только они четверо или кто еще м. б. зареген был.

    Согласие супругов не надо-т к приватизация-безвозмездная сделка

    Опека-не надо, т к дети теперь взрослые

    Обязательно понадобится Выписка из ЕГРП-ее надо заказать в Росреестре (это может сделать или хозяин или Вы-все равно, ее дают любому.

    А еще банк может запросить кадастровый паспорт-его может получить любой из 4-х продавцов

    А еще-справка о регистрации (у нас называется форма 9,как у вас-не знаю)

    Возьмите для начала в банке полный список требуемых документов, согласуйте со своим менеджером применительно к конкретной квартире и дособировывайте.

  • Понравилась статья? Поделить с друзьями: