Исполнение сделок с недвижимостью

Юридические этапы сделок с недвижимостью

ПЕРВЫЙ СТОЛИЧНЫЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР

Телефон: (495 ) 64-911-65, 649-41-49

Юридические этапы сделок с недвижимостью

Процесс оформления сделки не является одномоментным, он занимает определенное, не малое время, которое требуется для сбора, проверки документов, его передачу в регистрационные органы для проверки такими органами, затем регистрации договоров с внесением данных в государственные реестры с недвижимостью и на последнем этапе подписание документов о взаиморасчетах с фактической передачей имущества по актам приема передачи. Последний этап является очень важным, несмотря на то, что участники сделки как правило обращают на него меньше всего своего внимания.

Зачастую недобросовестные участники гражданского оборота, пользуясь тем, что процедура совершения, исполнения и регистрации сделок с недвижимостью недостаточно законодательно урегулирована, создают сложности участникам добросовестным. В частности, проблемным является вопрос о правовом положении сторон договора купли-продажи объекта недвижимости в период с момента заключения договора и до момента приобретения покупателем права собственности.

Рассмотрим этапы заключения и исполнения сделок купли-продажи недвижимости, а также последствия совершения сторонами каждого из этапов.

1. Заключение договора. На этом этапе возникают обязательства у сторон договора. При заключении договора продавец недвижимости еще не распорядился объектом, а только взял на себя такое обязательство. Поскольку сделка заключена, но еще не исполнена, то у покупателя пока нет прав на имущество, которое он намеревается приобрести. Покупатель проводит предварительные процедуры, связанные с оценкой и принятием решений о приобретении. Поэтому после заключения договора заинтересованность у покупателя в исполнении и сохранности объекта присутствует. Несмотря на то, что стороны в договоре купли-продажи сами способны определить последствия утраты объекта недвижимости до исполнения и последствия, вполне возможно включение в закон диспозитивной нормы, которая регулировала бы данные правоотношения.

2. Исполнение сделки ( передача объекта по акту). С этим моментом закон связывает переход риска случайной гибели имущества от продавца к покупателю. С указанного момента права покупателя на объект недвижимости могут быть нарушены как со стороны продавца, так и со стороны кредиторов продавца. Например:

—, продавец, будучи все еще собственником, может осуществлять действия, которые способны обременить проданное имущество, —, сдать в аренду, заложить и т.п. Покупатель вынужден будет оспаривать совершенные продавцом сделки, признавая их недействительными,

—, кредиторы продавца в качестве обеспечения могут инициировать обеспечение, которое не позволит покупателю стать собственником купленного имущества. При этом покупатель должен будет заявлять иск либо о признании права собственности, либо о регистрации перехода права собственности. Помимо этого возможен иск об освобождении имущества от ареста.

3. Сдача документов с соответствующими заявлениями в регистрационный орган. С этим моментом законодательство не связывает каких-либо изменений в правоотношениях между покупателем и продавцом, а также третьими лицами.

4. Внесение записи в ЕГРП о регистрации перехода права собственности на объект недвижимости. С ним закон связывает момент перехода права собственности. С этого момента пограничное состояние перестает существовать, и дальнейшие правоотношения достаточно подробно урегулированы законом.

Как видите, в довольно известной и обыденной процедуре покупки недвижимости есть много тонкостей, которые известны только людям, имеющим опыт в сопровождении подобных сделок. Грамотный юрист поможет избежать и предупредить возможные риски при покупке недвижимости, как в новостройке, так и на вторичном рынке жилья.

Приведенные действия в указанной статье, показывают лишь поверхностно те шаги и этапы, что стоит пройти продавцу и покупателю, более детально рекомендуем ознакомиться с данными этапами и документами, получаемыми на таких этапах, на приеме наших адвокатов.

Статью подготовили Адвокат Сухов Олег Владимирович и помощник адвоката юрист Первого Столичного Юридического Центра Чернова Наталья Владимировна.

По всем вопросам юридического сопровождения сделки, рекомендуем записаться на прием к адвокатам по телефонам:

Внимание! Консультация платная.

Также аналогичную информацию можно посмотреть, перейдя по ссылкам ниже:

Адрес г. Москва, Малый Гнездниковский переулок, д. 12

Тел. 8 (495) 649-41-49 (многоканальный)

Тел. 8 (495) 763-90-66

Время работы: с 9.00 до 20.00 Пн. - Сб., Вс.. - выходной

«Portal-law.Ru» «Первый Московский Юридический Центр

Администрация не несет ответственности за достоверность информации, опубликованной в рекламных объявлениях.

Сделки с недвижимостью

Сделки с недвижимостью

Сделки с недвижимостью это действия, устанавливающие гражданские права и обязанности. Могут быть как односторонние, так и многосторонние. Многосторонние это договора, а односторонние это доверенности, завещания.

Сделки с недвижимостью попадают под многосторонние. Заключая договор необходимо получить согласие всех участников сделки. Такая сделка совершается обязательно в письменном виде и подписывается обеими сторонами.

Все положения должны быть четко сформулированы и прописаны. В договор вносятся все пожелания обоих сторон.

Многосторонние сделки с недвижимостью

- сделка должна совершатся дееспособным собственником жилья (или по действительной доверенности), при свободном волеизъявлении.

- заключаться должны только действительные сделки. Если сделка мнимая, это делает ее недействительной в случае подачи заявления в суд любой из сторон.

В случае ущемления прав какой-либо стороны в нравственном или правовом вопросе, виновник этого обязан возвратить приобретенное имущество, а все полученное в замен этого уходит в доход государства.

Право владения жильем покупателя наступает в тот момент, когда зарегистрирован в государственных инстанциях договор. До этого момента может произойти все что угодно, вплоть до обмана. За это никто не несет ни какой ответственности, в случае не обращения в проверенные агентства, или в случае, когда вы самостоятельно решили приобрести или продать жилье.

Или позвоните по телефону (495)724-98-67 и наши специалисты дадут Вам бесплатную консультацию

Поговорим о регистрации сделок с недвижимостью

Государственная регистрация сделки представляет собой внесение записи о заключенной сделки в Единый государственный реестр. Запись о сделке указывает лицо, чьи права ограничиваются, и лицо, в пользу которого это ограничение устанавливается. В записи же о праве указывается только правообладатель.

В момент заключения договора продавец продолжает оставаться собственником, хотя его право собственности уже ограничено. Произведенная государственная регистрация сделки подтверждается специальной регистрационной надписью «Произведена государственная регистрация сделки» с указанием даты регистрации. Все заверяется подписью регистратора и печатью.

При государственной регистрации сделки количество регистрационных действий не зависит от количества экземпляров договора и даже о числа объектов недвижимости, указанных в договоре, тоже не зависит. Если договор купли-продажи представлен на регистрацию в двух экземплярах, то регистрируется одна сделка. Если по договору меняются две квартиры, то сделка тоже происходит одна, несмотря на то, что права возникают у двух лиц на два объекта. Два права возникают в случае продажи жилого дома и земельного участка, но сделка также производится одна.

Заключение договора еще не означает, что кто-то кому-то должен деньги в обмен на недвижимость. После заключения договор должен быть исполнен в соответствии с обязательствами сторон, после чего речь идет уже о переходе права к приобретателю и основаниях для государственной регистрации права приобретателя.

Полный комплект документов, подтверждающих право собственности на приобретенную по договору квартиру, выглядит так:

Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации (пункт 1 статьи 164) регистрации подлежат следующие сделки с недвижимостью: сделки с отчуждением, то есть влекущие переход права (договора купли-продажи, мены, дарения, ренты с передачей недвижимости под выплату ренты, аренды с выкупом, продажи предприятия как имущественного комплекса, сделки без отчуждения (договоры аренды), дополнительные (или акцессорные) сделки, то есть сделки, заключенные для того, чтобы изменить или расторгнуть ранее зарегистрированные сделки с недвижимостью: уступка требования по зарегистрированной сделке, перевод долга по такой сделке, соглашение об изменении зарегистрированного договора, соглашение о расторжении зарегистрированного договора, соглашение о предоставлении отступного по зарегистрированному договору, отказ одаряемого принять дар, соглашение сторон о новации обязательства по зарегистрированному договору.

Не требуют государственной регистрации: договоры купли-продажи недвижимости нежилого назначения, мены объектов нежилого назначения, договоры аренды зданий и сооружений на срок менее одного года, договоры найма жилых помещений, инвестиционные договоры и договоры долевого участия в строительстве (по причине того, что не являются сделкой с недвижимостью, предварительные договоры (согласно статье 429 ГК РФ), различные соглашения между участниками общей собственности, договоры безвозмездного пользования недвижимостью, договоры простого товарищества.

Сделка купли-продажи недвижимости. Основные этапы

С процедурой покупки или продажи квартиры граждане сталкиваются очень редко, а потому опыт купли-продажи имеется далеко не у всех и вопросов по поводу оформления права собственности на недвижимость возникает предостаточно. Знать основные этапы сделки купли-продажи квартиры нужно не только в том случае, если ею будут заниматься сами стороны договора, но и в ситуации, когда услуги по оформлению недвижимости доверены специалистам всегда важно понимать, что происходит с вашими финансами и собственностью.

Выделим основные этапы сделки купли-продажи квартиры, характерные почти для всех подобных операций:

заключение предварительного договора купли-продажи квартиры,

проверка подготовленного для совершения сделки пакета документов,

заключение самого договора купли-продажи недвижимости,

фактическая передача недвижимого имущества.

Для заключения сделки купли-продажи недвижимости продавец должен иметь следующий пакет документов:

правоустанавливающие документы на объект недвижимости свидетельство о регистрации права собственности, а также договор купли-продажи, дарения и т.д.,

документы, содержащие технические характеристики объекта недвижимости (справка из БТИ, кадастровый паспорт и т.д.).

Кроме того, в каждом конкретном случае могут понадобиться дополнительные документы. Например, при госрегистрации прав на недвижимость жилого фонда требуется форма 9, в которой содержатся сведения обо всех зарегистрированных на данной жилплощади лицах. Если же на ней зарегистрированы несовершеннолетние дети, придется получать разрешение в органах опеки и попечительства. Если недвижимость находится в совместной собственности, потребуется и согласие супруга на продажу квартиры, а также супруга покупателя на ее покупку.

Заключение предварительного договора подразумевает достижение соглашения о подписании основного договора купли-продажи недвижимости, например, квартиры. Его смысл состоит в том, чтобы «застолбить» право покупателя на конкретный объект и обеспечить получение дохода продавцом в определенные сроки предварительный договор купли-продажи обычно предусматривает внесение покупателем аванса, который не возвращается в случае срыва сделки. Иными словами, аванс фактически выступает в данных отношениях в качестве залога.

Далее продавец готовит, а покупатель проверяет весь пакет документов на объект недвижимости на основании чего он принадлежит продавцу, осуществлена ли госрегистрация прав на недвижимое имущество, не наложены ли на него обременения или арест, нет ли претендующих на него наследников, не нарушены ли права каких-либо лиц при приватизации жилья и т.д. Этот этап сделки купли-продажи квартиры чрезвычайно важен любая неточность в документах может повлечь массу серьезных проблем для покупателя.

Стоит помнить, что проверить абсолютно все данные относительно объекта недвижимости практически невозможно. Например, информацию о проживающих в жилом помещении несовершеннолетних паспортный стол постороннему лицу не предоставит даже фирме, оказывающей услуги по оформлению недвижимости. В таких случаях имеет смысл подумать о страховании права собственности на приобретаемое имущество.

Далее можно составлять сам договор купли-продажи недвижимости, который должен быть заключен в простой письменной форме, а по желанию сторон и заверен нотариально. В договоре необходимо указать цену сделки купли-продажи недвижимости, иначе при возникновении спора доказать размер суммы оплаты в суде будет весьма проблематично. От этой же суммы рассчитывается величина налоговых вычетов и налогов для покупателя и продавца, соответственно, поэтому последние любят указывать в договоре меньшую по сравнению с реальной сумму, но в таком случае доказать ее истинный размер так же будет затруднительно.

Помимо цены объекта недвижимости очень важно прописать точные сроки оплаты (обычно указывают предельные сроки) и форму расчетов внесение всей суммы на счет продавца, через банковскую ячейку или с помощью аккредитива. Часто расчеты проводятся поэтапно, а последний платеж совершается, как правило, уже после госрегистрации прав на недвижимость, снятия с регистрационного учета всех проживающих в жилом помещении и передачи его покупателю, которому следует сохранять все платежные документы, а при оплате наличными деньгами брать расписки у продавца.

Оформление права собственности на недвижимость завершается государственной регистрацией прав на объект недвижимости. Данная процедура осуществляется территориальными органами Росреестра в течение месяца со дня подачи всех необходимых документов. Пока госрегистрация не проведена, права на недвижимость к покупателю не переходят.

На последнем этапе сделки купли-продажи квартиры происходит подписание акта приема-передачи объекта недвижимости. Здесь покупателю следует быть предельно внимательным, с тем чтобы не пропустить какие-либо недостатки, которые можно выявить при осмотре объекта. Ведь доказать, что они не были созданы самим покупателем, а существовали до покупки недвижимости, крайне затруднительно.

Сертификаты и рекомендации Последние новости

ул. Большая Ордынка, д. 8/1

2007-2017 ООО «Юс Либерум». Все права защищены.

Исполнение сделок с недвижимостью

В соответствие с ч. 1 ст. 130 Гражданского кодекса к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Оспаривание сделок с недвижимостью

Консультации по телефону бесплатны

Лягин Алексей Владимирович

",Каждый случай по своему уникален",

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

С 01 января 2017 г. ч. 1 ст. 130 ГК РФ дополнена следующим абзацем: «,К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке»,.

В судебной практике очень часто встречаются гражданские дела об оспаривании сделок с недвижимостью. Для благоприятного исхода такого дела, в первую очередь нужно определить юридические значимые обстоятельства. Соответственно, важно правильно установить, какие именно доказательства помогут оспорить сделку, определить способы их получения. Помощь опытного адвоката по жилищным делам значительно увеличит Ваши шансы на победу.

Оспорить сделку с недвижимостью достаточно сложно. В Гражданском кодексе РФ закреплены основания для признания сделок недействительными (ничтожными).

В соответствие с ч. 2, ч. 3 ст.166 Гражданского Кодекса РФ (ГК РФ), Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Срок оспаривания сделки с недвижимостью

В соответствие с ч. 1, 2 ст. 181 ГК РФ Срок исковой давности оспаривания сделок с недвижимостью по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности оспаривания сделки с недвижимостью для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Срок исковой давности оспаривания сделки с недвижимостью по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Данной вводной информации может быть недостаточно для решения именно Вашего вопроса, т.к. на сайте невозможно описать способы решения каждой, отдельно взятой проблемы &ndash, каждый случай уникален. При этом имейте ввиду, что цена права собственности на недвижимость достаточно высока, чтобы попробовать оспорить сомнительную сделку самостоятельно или поручить такую работу непрофессионалам.

Правила сделки купли-продажи недвижимости

Здесь я думаю, относительно все понятно. Продавцы ищут покупателей, покупатели &ndash, продавцов, а риэлторы &ndash, и тех, и других. Главное, что вы не сомневаетесь «,вам квартира нравится»,. Подписывается договор аванса, в который вноситься все условия основного договора купли-продажи. После того, как все нашли друг друга, начинается этап юридической проверки квартиры. Изучаются полностью документы, личность продавца, условия, при которых продавец в свое время приобрел недвижимость и другое.

Паспорт продавца &ndash, основной документ. Фотография должна соответствовать личности его владельца. Все знают, что по достижении гражданином РФ возраста двадцать и сорок пять лет в паспорт вклеивается новая фотография. Если срок пропущен, то это может усложнить сделку, затянуть ее. В паспорте не должно быть помарок и записей. Следующий пункт для вашего пристального внимания &ndash, свидетельство о собственности, договор о купле-продаже, дарения, ренты, мены или наследования, договор приватизации. По данным документам продавцу нужно подтвердить документально на каком основании он владеет квартирой на праве собственности. Кроме этого, для совершения сделки понадобятся кадастровый паспорт из БТИ, выписка из домовой книги, согласие супруга если объект был приобретен в период брака. Если вашим документам из БТИ менее 2 лет, лучше закзать новый кадастровый паспорт.

Второй этап - подготовка договора купли-продажи объекта недвижимости.

Он может быть составлен как в простой письменной форме, так и с привлечением нотариуса. Оба способа безопасны, если договор грамотно оформлен и сделка прошла проверку на «,юридическую чистоту»,.

Нотариальный договор сам по себе не защищает вас от судебных возможных дел. Ведь нотариус не имеет возможности и не обязан проверять сделку на юридическую чистоту, выяскивая подвох мошенника. Даже вменяемость или не вменяемость нотариус определет по внешнему виду. И это и понятно, он же не врач. Здесь могла бы защитить справка из психо-неврологического диспансера, при этом, проверте ее. Общее правило &ndash, справки выдаются только по месту регистрации по месту жительстваприбывания на москвичей и области, для иногородних по Москве проводят обследование менее десятка диспансеров. Были случаи &ndash, ловили продавцов на липовых справках.

Третий этап - заложить деньги в ячейку

Итак, после того, как все документы на руках и прошли проверку, все участники сделки идут в банк, чтобы заложить деньги в ячейку. Договор на пользование ячейки оформляется таким образом, что продавец может взять деньги из ячейки, предъявив сотрудникам банка свидетельство о праве собственности на нового собственника-покупателя. Если в обговоренные сроки продавец не смог показать этот документ, то, подразумевается, что регистраторы отказали в регистрации и доступ к ячейке получает уже покупатель квартиры, возвращая свои деньги. Поэтому заключайте договор аренды банковской ячейки на неделю-две больше, чтобы было время на форс-мажор.

Четвёртый этап - регистрация

После «,закладки денег», сделка переходит в завершающий этап &ndash, регистрацию, которой занимается ныне Росреестр. В столице существует несколько десятков приемных этого госоргана. Сдавать документы можно в любое отделение, вне зависимости от того, где расположена квартира или прописан покупатель. К пакету собранных документов нужно будет приложить квитанцию об уплате госпошлины за регистрацию от продавца и покупателя. Если вы не хотите заниматься регистрацией самостоятельно или нет желания и возможность стоять в длинной очереди, то можно прибегнуть к услугам специалистов. Как правило, по рынку средние цены на услуги по сдаче документов на регистрацию и их получение колеблятся от 7 тр в Москве и до 25 тр в области. Максимальный срок госрегистрации квартиры на нового владельца &ndash, две недели, по ипотечным сделкам 5 дней.

Пятый этап - освобождение квартиры

Есть еще такое понятие, как юридическое или фактическое освобождение квартиры. Юридическое &ndash, это когда продавцы выписываются из квартиры, а физическое &ndash, фактически съезжат. Бывали такие случаи, когда бывшие собственники не освобождали квартиру. Тогда прямая дорога в суд для восстановления права собственника. По нашей практике лучше требовать снятие с регистрации до сделки, а физически выселение можно будет организовывать с участием участкового.

Также не забудьте, при получении ключей от квартиры, подписать акт приема-передачи, получить квитанции об отсутствии задолженности об уплате коммунальных платежей. Расписка от продавца о получении суммы по договору купли-продажи у вас уже должна быть на руках, и на всю сумму покупки. Общее правило для всех видов сделок, не верить ни чьим словам, всегда хранить все документы по сделке, забрать и сохранить документы &ndash, историю по квартире о предыдущих сделках по квартире, при сомнениях &ndash, обращаться к профессиональным юристам . И тогда новоселье будет полноценным и приятным отрезком вашей жизни. А жизнь в квартире счастливой.

тел.: (495) 766-06-78

Юридические услуги. Представительство в суде

Понравилась статья? Поделить с друзьями: