Классификация объектов движимого и недвижимого имущества

Недвижимое имущество

2.2.1. Понятие объектов недвижимого имущества (недвижимости)

По принятой классификации вещей недвижимость относится к индивидуально-определенным непотребляемым вещам. Недвижимость как объект гражданских прав представляет собой ограниченное пространство, предназначенное для реализации частных и публичных интересов. Основная цель права на недвижимость не только предоставить правообладателю по своему усмотрению пользоваться, владеть и распоряжаться недвижимой вещью, но и юридически обеспечить защиту от необоснованного вторжения в пространство его жизненных и хозяйственных интересов, границы которого устанавливаются и признаются государством.

2.2.2. Классификация объектов недвижимого имущества

Статьей 130 ГК и статьей 1 Закона о регистрации определены критерии отнесения объектов гражданских прав к недвижимому имуществу:

земельные участки (в т.ч. лесные участки),

2. Недвижимость по физическим свойствам (критерий - прочная связь имущества с землей, невозможность перемещения объекта без причинения несоразмерного ущерба его назначению):

здания, в т.ч. нежилые здания, гаражи, жилые дома, приусадебные хозяйственные постройки, жилые строения без права регистрации проживания в них, хозяйственные строения и сооружения на садовых и дачных участках,

жилые и нежилые помещения, в т.ч. части нежилых зданий и жилых домов, квартиры, гаражи и хозкладовые помещения в гаражных массивах,

объекты незавершенного строительства.

3. Недвижимость по закону (вещи по своей физической природе являются движимыми вещами, но в силу указания закона отнесены к недвижимому имуществу):

воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты,

предприятия как имущественные комплексы (включают в себя недвижимость предприятия, его активы и долги).

Можно сказать, что независимо от физической природы и сущности гражданско-правовых отношений недвижимое имущество это объекты с юридическим режимом недвижимости, оборот которых подчиняется специальным правилам, в т.ч. государственной регистрации прав и сделок.

2.2.3. Кадастровый и технический учёт (инвентаризация) описание и индивидуализация объекта недвижимого имущества, в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимости. Учет объекта недвижимого имущества сопровождается присвоением ему кадастрового номера (ст. 1 Закона о регистрации). Однако следует обратить внимание, что кадастровый и технический учет имеют разное юридическое значение, обусловленное разной природой объектов недвижимости.

Кадастровый учет земельных участков регламентирован Федеральным законом от 02.01.2000 г. 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре». Земельный участок это особый вид недвижимого имущества, невозможно приобрести право на него первичным способом путем создания в отличие от искусственных объектов недвижимости - зданий и сооружений. Первоначально земельный участок можно только выделить на местности, сформировать из государственных и муниципальных земель и предоставить на определенном праве. В дальнейшем земельные участки могут формироваться в результате разделения одного участка на несколько участков, слияния граничащих участков. Таким образом, юридическое значение кадастрового учета заключается в формировании объекта гражданских правоотношений земельного участка.

При техническом учете происходит не формирование, а только описание реально существующего объекта, поскольку здания, сооружения существуют объективно в том виде, в котором они созданы (построены, реконструированы) и не нуждаются в «формировании». Для государственной регистрации технический учет не только описание объекта права, но и подтверждение юридического факта его существования. Порядок инвентаризации регулируется Постановлением Правительства РФ от 04.12.2000 г. 921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов градостроительной деятельности».

Оглавление:

Раздел I. Государственная регистрация: общие моменты

Глава 1. Недвижимое имущество: понятие, особенности возникновения прав на недвижимое имущество и осуществления сделок с ним

Глава 2. Что такое государственная регистрация?

Глава 3. Нормативно-правовая основа государственной регистрации

Раздел II. Процедура государственной регистрации

Раздел III. Государственная регистрация и налоговое администрирование

Раздел IV. Государственная регистрация и налоговая политика налогоплательщиков (организаций и индивидуальных предпринимателей)

Глава 1. Особенности отражения недвижимого имущества в бухгалтерском и налоговом учете в качестве основных средств

Недвижимость

Недвижимость

Под понятием недвижимость традиционно понимаю землю и все улучшения, постоянно закрепленные на ней (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства). ст. 130 ГК РФ даёт следующее определение.

Недвижимость (недвижимое имущество) &mdash, земельные участки, участки недр, и всё, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимости также относятся подлежащие гос.регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Вещи, которые не относятся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Признаки недвижимости:

  • недвижимость невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба,
  • прочно связана с землей как физически, так и юридически,
  • долговечность объекта инвестирования,
  • стоимость недвижимости высока,
  • каждая единица недвижимости уникальная по своим физическим характеристикам,
  • потеря потребительских свойств происходит постепенно по мере износа,
  • новое строительство особенно влияет на стоимость рядом находящейся недвижимости,
  • строгое гос.регулирование сделок с недвижимостью.
  • способность удовлетворять потребность человека в жилой и иной площади определяется полезностью недвижимого имущества,
Свойства недвижимости:
  • полезность (объекты недвижимости должны максимально удовлетворять потребности собственника),
  • фундаментальность (недвижимости при обычных условиях невозможно потерять, сломать или похитить),
  • стационарность (объекты недвижимости тесно связаны с землей),
  • неповторимость (каждый объект недвижимости уникален),
  • ликвидность (недвижимость обладает низкой ликвидностью)

Под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:

  • здание (сооружение),
  • обособленные водные объекты,
  • многолетние насаждения,
  • инженерные сооружения и сети,
  • элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения,

Классификация и виды недвижимости

Можно выделить три основных типа недвижимости: земля, жильё и неживые помещения.

  • земельные участки, предназначенные под застройку,
  • природные комплексы, предназначенные для их эксплуатации.

Жилье &mdash, это строение со всеми удобствами, предназначенное для проживания человека.

Жильё может быть:

Наряду с делением на типы недвижимость классифицируется по ряду признаков, что способствует более успешному исследованию рынка недвижимости.

ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ

Определение недвижимости. Классификация недвижимости

К недвижимости относят землю и все улучшения, постоянно закрепленные на ней.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, Недвижимость) относятся земельные участки, и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Классификация - это распределение множества объектов недвижимости на их подмножества по сходству или различию в соответствии с выбранными признаками и методами. Она облегчает процесс изучения недвижимого имущества и позволяет быстро найти внутренние закономерности, определяющие со-стояние и изменение его потребительских и рыночных свойств.

Особый интерес для целей оценки недвижимости представляет классификация зданий.

Пример классификации зданий по целевому назначению

Наиболее распространена общая классификация недвижимого имущества с точки зрения его налогообложения независимо от физической природы объектов, в соответствии с которой выделяются 4 категории недвижимости:

1. Коммерческая, используемая для бизнеса и приносящая рентный доход.

2. Личная жилая собственность.

3. Предназначенная для продажи как товар с целью получения прибыли застройщиками дилерами, осуществляющими сделки с недвижимостью.

4. Объекты инвестиции, обеспечивающие чистый доход, возврат вложенного капитала или увеличение его в будущий период времени.

В зависимости от сложившихся школ оценки в разных странах существует отличия в классификации недвижимости, Так, например, в странах Европы Недвижимость принято подразделять на три группы:

1. Категория А - Недвижимость, используемая собственником для бизнеса:

  • а) специализированные объекты для ведения определ вида бизнеса,
  • б) универсальная Недвижимость - типичные для рынка недвижимости здания для продажи или аренды.
2. Категория Б - Недвижимость для инвестирования капитала с целью получения дохода.

3. Категория В - избыточная Недвижимость ( в резерве).

В США выделяют 5 типов недвижимости:

  • жилая - для личного использования (потребления),
  • коммерческая - для бизнеса, включая продажу,
  • производственная,
  • инвестиционная - для вложения капитала,
  • специального назначения.
Классификацию недвижимости можно произвести фасетным методом, предполагающим параллельное разделение множества объектов недвижимости на независимые группы (виды, подвиды). Степень дробления при классификации должна быть достаточной для углубленного анализа состояния объектов недвижимости и их рыноч оценки.

( Признаки классификации: Виды недвижимости ) 1) Функциональное назначение:

  • Производственные - прямо или косвенно участвуют в создании товара
  • Непроизводственные - не участвуют в создании товара, обеспечивают условия для обслуж-я и проживания населения
2) Происхождение (воспроизводимость в натуральной форме):

  • Невоспроизводимые: земельные участки, недра, природные комплексы
  • Воспроизводимые (искусственные): здания, сооружения, многолет насаждения
3) Степень готовности к эксплуатации:

  • Введенные в эксплуатацию
  • Требующие реконструкции или кап ремонта
  • Незавершенного строительства
4) Форма собственности:

  • Частная
  • Государственная
  • Коллективная
  • Общественных организаций
5) Характер использования:

  • Для жилья: дома, коттеджи, квартиры
  • Для коммерч и производственной деятельности: отели, офисы, магазины, склады
  • Для с\х целей: фермы, сады, огороды, пашни
  • Для спец целей: школы, церкви, монастыри
6) Цели владения:

  • Для ведения бизнеса
  • Для проживания владельца
  • В качестве инвестиций
  • В качестве товарных запасов
  • Для освоения и развития
  • Для потребления истощимых ресурсов
7) Степень специализации:

Специализированная собственность (та Недвижимость, которая в силу своего специального характера редко, если вообще сдается в аренду или продается на открытом рынке для продолжения своего существующего использования, кроме случаев, когда она реализуется как часть использующего её бизнеса): нефтяные или хим заводы, электростанции, музеи, библиотеки и подобные помещения, принадлежащие общественному сектору

Неспециализированная собственность, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке.

8) Отраслевая принадлежность:

  • Промышленные
  • Строительные
  • Сельскохозяйственные
  • Жилищно-коммунальные
  • Культурно-бытовые
9) Возможность приватизации:

  • Запрещенные
  • По разрешению правительства
  • Свободно приватизируемые

Классификация объектов движимого и недвижимого имущества

Вследствие многообразия объектов недвижимости, а также их качественных и количественных характеристик возникает необходимость использования различных подходов к их классификации. Различия объектов недвижимого имущества по тем или иным признакам обуславливают возможность их использования в качестве потребительского товара.

Общепринятой классификацией объектов недвижимого имущества является следующая.

1. Недвижимость предмет потребления:

жилая (городская, пригородная, загородная, многоэтажная, малоэтажная, индивидуальная),

нежилая (коммерческая, промышленная, сельскохозяйственная, специального назначения).

2. Недвижимость средство производства: нежилая (приносящая доход коммерческая, промышленная, сельскохозяйственная, специального назначения).

В целях подробного анализа объекты недвижимого имущества могут классифицироваться следующим образом.

В зависимости от целей использования недвижимость может быть жилой, то есть удовлетворяющей потребность в жилье, и приносящей доход, то есть удовлетворяющей потребность в получении денежных средств от ее использования. Благодаря возможности одновременного существования нескольких прав на недвижимое имущество, один и тот же его объект может выступать одновременно и в первом и во втором качестве. Например, при сдаче квартиры в аренду удовлетворяется потребность в жилье арендатора и потребность в получении денежных средств арендодателя.

В соответствии с функциональным значением выделяют жилую и нежилую недвижимость. Жилую недвижимость подразделяют по территориальному признаку на городскую, пригородную и загородную, а по признаку объема на многоэтажное, блокированное и индивидуальное жилье.

В свою очередь, нежилая недвижимость может быть коммерческой (офисы, склады, гаражи, гостиницы и т. д.), промышленной (фабрики, заводы, предприятия и т. д.), сельскохозяйственной (пастбища, посевные наделы и т. д.), специального назначения (мосты, дороги, аэропорты, церкви и т. д.).

Помимо перечисленных подходов, в классификации недвижимости используются следующие:

географический (связан с локальностью недвижимости),

ценовой (связан с различными предпочтениями инвесторов),

качественный (недвижимость высокого качества с произведенными улучшениями продается по более высокой цене),

инвестиционный (выбор инвесторов во многом определяется степенью приемлемого риска),

по виду прав собственности (недвижимость в собственности, в аренде или под залогом представляет собой различные интересы для покупателей).

В зависимости от конкретных целей объекты недвижимости могут классифицироваться по другим признакам.

Классификации объектов недвижимого имущества по различным признакам обуславливает возможность выделения в составе рынка недвижимости разных субрынков, объектами которых является недвижимость, удовлетворяющая требованиям потребителей по тому или иному признаку. Таким образом, в составе рынка недвижимости выделяют:

рынок земли (земельные участки),

рынок жилья (квартиры, комнаты, загородные дома, особняки и т. д.),

рынок нежилых помещений (коммерческая недвижимость),

рынок промышленных объектов недвижимости,

Раздел 1. Объекты недвижимости и их классификации

Глава 1. Объект недвижимости: сущность и основные признаки 1.1. Отнесение материальных объектов к недвижимым

До введения в действие первой части ГК РФ5 в отечественной экономической теории и хозяйственной практике понятие объект недвижимости отсутствовало, а использовалось понятие основные фонды. Выведение земли за рамки товарно-денежных отношений привело к трансформации понятия «объект недвижимости» в понятие «основные фонды». К основным фондам отнесены предметы производственного и непроизводственного назначения (здания, сооружения, жилые помещения, машины, оборудование, взрослый рабочий и продуктивный скот, многолетние насаждения), которые в своей натуральной форме функционируют и используются в народном хозяйстве на протяжении ряда лет и в течение всего срока службы не теряют своей потребительской формы. Основные фонды (без машин и оборудования) составная часть недвижимого имущества являются более узким понятием, поскольку в составе основных фондов не учитывается земля.

ГК РФ (ст. 130) определяет, что к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба и изменения назначения невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Таким образом, отличительной особенностью объектов недвижимости является их неразрывная связь с землей, что предполагает ее значительную стоимость (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве объектов недвижимости). Вне связи с земельными участками объекты недвижимости теряют обычное назначение и понижаются в цене.

Так, не рассматриваются в качестве объектов недвижимости деревья, выращиваемые в специальных питомниках, или дома, предназначенные под снос.

По происхождению различают объекты недвижимости:

- созданные природой без участия человека,

- являющиеся результатом труда человека,

- созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут.

Одним из неурегулированных в полной мере остается вопрос об отнесении к объектам недвижимости предметов, не имеющих неразрывной связи с земельным участком, хотя отделить их от этого земельного участка достаточно сложно. Речь, в частности, может идти о статуях весом в несколько тонн, не скрепленных с фундаментом, или зданиях, установленных на поверхности земли на блоках.

Некоторые виды недвижимого имущества могут юридически переходить в движимое имущество. Так, например, леса и многолетние насаждения по определению относятся к недвижимому имуществу, а заготовленный лес это уже движимое имущество.

Оборудование, размещенное в зданиях и сооружениях (отопление, водопровод, канализация, электрооборудование, лифты, решетки, вторые металлические двери), относится к объектам, не связанным с землей. Но поскольку оно стало неотъемлемой частью объекта недвижимости, то в случае сделки по этому объекту следует детально описывать все оборудование, включаемое в его состав.

К недвижимости относятся и предприятия как имущественные комплексы.6

Законом не определен обязательный перечень элементов, входящих в состав имущественного комплекса. Как правило, в него входит имущество, необходимое для производственного функционирования.

В практике хозяйственной деятельности имущественный комплекс рассматривается как совокупность объектов недвижимости, принадлежащих одному собственнику: земельный участок (или несколько участков) с совокупностью функционально связанных зданий, сооружений, передаточных устройств, технологического оборудования, предназначенных для хозяйственной деятельности.

В состав имущественного комплекса входит имущество, которое необходимо для производственного функционирования.

При осуществлении хозяйственной деятельности важно знать, по каким критериям имущественный комплекс может быть признан или не признан предприятием. Если отчуждаемый имущественный комплекс пригоден для ведения предпринимательской деятельности, т. е. образует технологически единое целое, замкнутый производственный цикл, его следует считать предприятием, а продажу регулировать нормами ГК РФ.7 Для признания имущественного комплекса предприятием он должен включать элементы, позволяющие субъекту предпринимательской деятельности самостоятельно производить продукцию, выполнять работы или оказывать услуги и тем самым систематически получать прибыль. При этом набор элементов зависит от профиля деятельности, финансово-экономических, территориальных и иных условий функционирования предприятия.

Предприятие как объект недвижимости составляет единый имущественный комплекс, включающий не только все виды имущества, предназначенные для его деятельности, но и неимущественные права. Так, например, часто встречаются предприятия, которые арендуют объекты недвижимости, т. е. в состав предприятия входит имущественное право пользования объектом недвижимости для определенной производственной деятельности.

Согласно ГК РФ, предприятие8 это производственно-хозяйственный комплекс, имущество которого полностью обособлено от имущества организации, это базовый компонент инфраструктуры организации. Объекты недвижимости это пространственный ресурс ее деловой активности, жизнедеятельности персонала и организации (рис. 1.1).

Рис. 1.1. Предприятие как особый объект недвижимости

Итак, к объектам недвижимости относятся наиболее ценные и общезначимые объекты основных средств и такие объекты недвижимости, как земля и недра, имеющие большую экономическую и стратегическую значимость для любого государства во все времена.

6 В соответствии с федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимость, имущество и сделок с ним» ( 122-ФЗ от 21.07.1997 г.).

Понравилась статья? Поделить с друзьями: