Затратный подход при определении недвижимого имущества

Имущественный (затратный) подход

Методы оценки, основанные на издержках замещения, используются во всех странах ЕС. Значимость данного подхода определяется существующими национальными особенностями развития рынка недвижимости. Затратный подход к оценке основан па предположении, что затраты па строительство здания плюс затраты на приобретение участка и его подготовку к строительству приемлемый ориентир при определении стоимости недвижимого имущества.

Рыночная стоимость недвижимости при использовании затратного подхода (cost approach) определяется как сумма стоимости участка земли как свободного и стоимости строительства улучшений с учетом накопленного износа. Отдельная оценка земли и строений подходит для применения в сфере страхования, где страхуемые объекты должны быть отделены от нестрахуемых. Последовательное применение принципов оценки в затратном подходе позволяет сформулировать важный вывод: стоимость строительства (издержки) и рыночная стоимость (стоимость в обмене) принципиально различные понятия.

Затратный подход определения рыночной стоимости недвижимости, с одной стороны, обязательный элемент процедуры определения рыночной стоимости, а с другой зачастую единственный инструмент для получения представления о стоимостной оценке недвижимости. Главное его преимущество пригодность для более или менее достоверной оценки недвижимости на малоактивных рынках недвижимости. Недостаточность информации о состоявшихся сделках в ряде случаев ограничивает возможность практического использования метода прямого сравнения продаж и доходного метода. В этих условиях затратный метод, опирающийся на солидную сметно-нормативную базу отечественного строительства, способен дать надежные результаты оценки недвижимости. Эти результаты по технике их обоснования адекватны стереотипу экономического мышления многих российских хозяйственных руководителей. Расчеты стоимости, выполненные на знакомой нормативнометодической основе, воспринимаются ими с бо́,льшим доверием, чем таковые, полученные путем гипотетических умозаключений оценщика.

Специфическая область применения затратного метода оценка уникальных объектов, особенно недоходного назначения (например, больниц, музеев, библиотек, храмов и т.п.). Для таких объектов трудно найти сопоставимые продажи, и анализ издержек их воспроизводства остается единственной приемлемой альтернативой оценщика.

Перечислим преимущества затратного подхода.

1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным. Стоимость строительства таких объектов (с учетом прибыли инвестора), как правило, ближе к рыночной стоимости.

2. Данный подход является целесообразным и (или) единственно возможным в случаях:

определения наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка,

технико-экономического обоснования нового строительства и улучшений,

оценки общественно-государственных и специальных объектов, оценки объектов на малоактивных рынках, для целей страхования и налогообложения.

Недостатки затратного подхода:

затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости объекта недвижимости,

попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда,

несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ,

проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений,

сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений,

отдельная оценка земельного участка от строений.

В приложении 3 в качестве примера приведен расчет стоимости объекта недвижимости с использованием методов сравнительного, затратного и доходного подходов.

Затратный подход в оценке недвижимости

В настоящее время вопросы, связанные с недвижимостью, являются актуальными в любой сфере, потому что она являются основой не только экономической деятельности, но и социально-культурной. Развитие специфичного рынка недвижимого имущества имеет едва ли не коренное значение для юридических и физических лиц, играет большую роль в сфере инвестирования и кредитования. Сегодня используется несколько методик для оценки недвижимого имущества, в этой статье будет рассмотрен затратный подход.

Основная суть затратного подхода в оценке недвижимости

Метод этот можно объяснить как подход, при котором плата за определенный объект не больше стоимости его возведения по новым ценам. Исходя из определения, можно сделать вывод, что он больше всего оправдывает себя при сделках с новыми объектами. Формула подхода заключается в разности между стоимостью всего воспроизводства объекта и суммой износов, после к этой величине прибавляют реальную цену участка земли.

Стоимость всего воспроизводства объекта часто меняют на стоимость замещения. Стоит пояснить эти два значения. Первое представляет собой цену строительства абсолютно идентичного объекта из тех же материалов, но с учетом затрат на данный временной промежуток. Второй же являет собой стоимость строительства похожего объекта по своему назначению, но уже с использованием современных материалов.

Для чего используется затратный подход в оценке недвижимости?

  1. Во-первых, для того чтобы принять максимально верное решение при воспроизведении пристройки или какой-либо реконструкции, то есть он является методом определения экономической целесообразности определенного строительства.
  2. Во-вторых, подход может стать вектором определения количества построек, а также используется для избегания избыточности.
  3. В-третьих, он может являться аргументом при определении плана инвестирования, его технико-экономическим элементом.
  4. В-четвертых, затратный подход в оценке недвижимости необходим при экспертизе страхования или для налогообложения, после каких-либо стихийных бедствий, для определения целесообразности реконструкции зданий, а также нужного вида использования конкретного участка.

Однако в нем есть и ряд минусов, среди которых огромные трудности с определением износа, особенно если речь идет об объекте возрастом старше 10 лет, также подход не может отразить варианты прогнозируемого дохода.

Этапы затратного подхода

Затратный подход в оценке недвижимости реализуется в несколько стадий:

  1. Полный осмотр определенного строительного объекта анализ и систематизация всей имеющейся документации (на данном этапе анализируются всевозможные отчеты, сметы и прочие документы).
  2. Составление и определение суммы полного воспроизводства или суммы замещения (определение первого «слагаемого» в формуле расчета затратного подхода).
  3. Определение износа всех видов физического, внешнего и функционального.
  4. Расчет всего износа, исходя из суммы полного воспроизводства в целях определения стоимости зданий/сооружений.
  5. Определение стоимости конкретного участка земли с учетом затрат на его благоустройство.
  6. Определение и расчет единой оценки имущества, которая является суммой полной стоимости участка земли, затрат на его благоустройство и цены зданий/сооружений.

Стоит отметить, что точность затратного подхода в оценке недвижимости и его достоверность напрямую зависят от стоимости зданий. При этом нужно правильно и максимально близко определить стоимость износа, а также провести сравнительный анализ земли. Сегодня покупатель превосходно информирован о предложениях различных строительных компаний, как следствие, не будет платить более той цены, за какую может купить аналогичный объект недвижимости.

Благодаря этому в сложных условиях рыночной экономики такой подход можно назвать наиболее предпочтительным, но только для относительно новых зданий, так как он является необходимым показателем развития экономики как предприятия в частности, так и рынка в целом.

Осуществить оценку недвижимости по затратному подходу смогут оценщики нашей организации. Предварительно проконсультировавшись с клиентом, они максимально точно определят стоимость недвижимого имущества, взяв в учет и ключевые его особенности, и невзрачные мелочи. Обращайтесь, ждем вас!

Вам также может быть интересно Оценка складов и складских помещений Оценка дома с земельным участком Оценка недвижимости для страхования и ее особенности Оспаривание кадастровой стоимости имущества юридических лиц

©, 2001-2017 merc-ocenka.ru - All right reserved

Наши адреса: м.Курская, м.Чкаловская, ул. Земляной вал, дом 7, офис 510

м.Третьяковская, м.Полянка, Пыжевский переулок, дом 7 корпус 2

Методы затратного подхода в оценке недвижимости

Затратный подход к оценке недвижимости

В соответствии со стандартами, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.

Затратный подход основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта недвижимости в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств соответствуют стоимости этого объекта. Типичный покупатель вряд ли пожелает платить за объект недвижимости больше того, что может стоить приобретение равноценного земельного участка и создание на нем улучшений (зданий, сооружений) аналогичной полезности в существующем состоянии.

Необходимое условие для использования затратного подхода точная детальная оценка затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта.

Необходимо учитывать, что во многих случаях затратный подход к оценке недвижимости не отражает рыночную стоимость, так как затраты инвестора не всегда создают рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов, и, напротив создаваемая стоимость не всегда бывает адекватной понесенным затратам. Это касается прежде всего объектов доходной недвижимости.

Вывод о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта делается оценщиком после тщательного сравнительного анализа результатов по каждому из использованных подходов, учитывая специфику и приоритетность того метода или методов, которые, по мнению оценщика, наиболее логичны и приемлемы в каждом конкретном случае.

Применение затратного подхода предпочтительнее, а иногда и единственно возможно в следующих случаях:

·, когда оцениваются новые или недавно построенные объекты,

·, когда необходимо определить вариант наилучшего и наиболее эффективного использования земли,

·, когда необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства,

·, для оценки объектов незавершенного строительства,

·, для оценки в целях выделения объектов налогообложения (здание, земельный участок),

·, для оценки в целях страхования,

·, для итогового согласования стоимости.

Базовая формула затратного подхода к оценке недвижимости имеет вид:

Сон = Сзу СВ или Сон = Сзу СЗ,

Сон стоимость объекта недвижимости,

Сзу стоимость земельного участка,

СВ стоимость воспроизводства улучшений земельного участка,

СЗ стоимость замещения улучшений земельного участка.

Стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

Поскольку в стоимости воспроизводства и стоимости замещения определяются с учетом износа, то базовая формула затратного подхода может быть трансформирована:

Сон = Сзу ПСВ И или Сон = Сзу ПСЗ И,

Сон стоимость объекта недвижимости,

Сзу стоимость земельного участка,

ПСВ полная стоимость воспроизводства улучшений земельного участка,

ПСЗ полная стоимость замещения улучшений земельного участка,

И износ объекта оценки.

Полная стоимость замещения - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки как нового, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, без учета износа объекта оценки, с добавлением предпринимательской прибыли.

Полная стоимость воспроизводства - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки как нового, с применением идентичных материалов и технологий, без учета износа объекта оценки, с добавлением предпринимательской прибыли.

Износ потеря стоимости объекта недвижимости, вызванная любой причиной.

Алгоритм затратного подхода:

1) определение полной стоимости воспроизводства или полной стоимости замещения оцениваемого здания,

2) расчет износа,

3) оценка рыночной стоимости земельного участка,

4) расчет итоговой стоимости объекта недвижимости в рамках затратного подхода к оценке.

Затратный подход при определении недвижимого имущества

В соответствии с Федеральными стандартами оценки (ФСО 1), затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

При любом варианте применения затратный подход определяет стоимость путем расчетной оценки затрат на приобретение земли и строительство нового объекта имущества равной полезности или затрат на приспособление старого объекта недвижимого имущества для аналогичного использования (без учета каких-либо неоправданных расходов из-за задержки строительства). К общим затратам на строительство добавляются затраты на приобретение земельного участка. Затратный подход устанавливает верхний предел той суммы, которую на нормальном рынке заплатили бы за данное имущество в новом состоянии. Для более старого имущества делаются скидки на различные формы «накопленной амортизации» (ухудшения физического состояния, функционального или технического устаревания, экономического или внешнего устаревания), чтобы рассчитать цену, приближенно равную рыночной стоимости. В зависимости от того, в каком объеме исходные данные для расчетов взяты из рыночных источников информации, затратный подход может дать прямое указание на рыночную стоимость.

Как правило, затраты на создание объекта недвижимости и его рыночная стоимость ближе всего друг к другу для недавно построенных объектов недвижимости, имеющих незначительный накопленный износ и нулевое функциональное устаревание, что и определяет возможность применения затратного подхода для оценки новых объектов.

При определении рыночной стоимости объектов предполагаемого строительства, уникальных объектов (например, памятников культурного наследия), объектов специализированного имущества и других объектов имущества, редко продаваемых на рынке, затратный подход используется в первую очередь.

Затратный подход применяется при оценке объектов недвижимости для целей страхования или налогообложения, когда требуется рассчитать стоимость отдельных конструктивных элементов, подверженных риску наступления страхового случая или являющихся налогооблагаемой базой.

Затратный подход играет важную роль при анализе наиболее эффективного использования объектов недвижимости, в том числе подлежащих капитальному ремонту или реконструкции.

Затратный подход может привести к объективным результатам, если достаточно надежно можно рассчитать стоимости земельного участка и улучшений, а также величину физического износа и всех видов устареваний. Если объект находится в плохом техническом состоянии или улучшения не соответствуют наиболее эффективному использованию земельного участка как условно свободного, то оценка физического износа всех видов устареваний представляет собой достаточно сложную задачу.

В приведенных выше определениях содержится алгоритм оценки недвижимости с использованием затратного подхода:

  1. Оценка рыночной стоимости прав на земельный участок.
  2. Определение величины затрат на создание объекта.
  3. Оценка физического износа и всех видов устареваний улучшений.
  4. Расчет рыночной стоимости объекта как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости улучшений как суммы затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения улучшений, и прибыли предпринимателя, уменьшенных на величину накопленного износа.

Оценка для слияний и поглощений

107217, г. Москва, м. Красные Ворота, ул. Садовая-Спасская, д. 21/1,

Методы оценки недвижимого имущества затратным подходом

Оценка недвижимости: затратный подход

При определении восстановительной стоимости воспроизводится тот же функциональный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имеются у оцениваемого объекта. Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных стандартов, материалов, дизайна и планировки.

Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения —, издержками на создание современного объекта —, аналога.

Граница между восстановительной стоимостью объекта и стоимостью его замещения всегда условна, и оценщику в каждом конкретном случае приходится решать проблему выбора того или иного вида стоимостной оценки в зависимости от условий применения затратного подхода.

Согласно Стандартам Российского общества оценщиков (СТО РОО 21-01-95) при оценке недвижимости с помощью затратного подхода рекомендуется последовательно определять: рыночную стоимость земельного участка,восстановленную стоимость объекта недвижимости или стоимость замещения, величину накопленного совокупного износа объекта,рыночную стоимость недвижимости затратным методом как сумму стоимости участка земли и восстановительной стоимости объекта за минусом накопленного износа.

Определение стоимости земельного участка

В оценочной практике определение стоимости участка земли рассматривается с позиций его доступности для наилучшего и наиболее эффективного экономического использования.

Методы оценки недвижимости

При этом объекта оценки не может превышать стоимость аналогов с идентичными характеристиками и условиями сделки.

Независимая оценка применяет метод рыночных сравнений, чаще всего основанный на принципе парных продаж, когда выбираются единицы сравнения (например, для квартиры это площадь, этажность, расположение квартиры в доме, наличие ремонта и пр.) и согласно этим единицам подыскивается аналогичная недвижимость на рынке.

Оценка стоимости недвижимости затратным подходом

При оценке недвижимости затратным подходом оценщик учитывает влияние варианта оптимальной полезности объекта на итоговую стоимость.

В процессе оценки определяются прямые и косвенные затраты, а также предпринимательская прибыль, необходимые для строительства существующего здания и создания инфраструктуры участка, которые суммарно представляют стоимость нового здания на дату оценки. Затем рассчитывается общий накопленный износ, на величину которого уменьшается полная здания для получения остаточной стоимости.

Подходы и методы оценки объекта недвижимости Key

Данный подход применяется для оценки отдельно стоящих зданий, домовладений.

Сравнительный подход совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на сравнении объекта с объектами аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его.

Суть метода капитализации доходов определение стоимости объекта недвижимости происходит путём преобразования годового чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

Базовая формула: C=NOI/Rk где

C стоимость объекта недвижимости (ден.ед) NOI Чистый операционный доход или ЧОД (англ.

Определение стоимости участка земли

входящего в состав оцениваемой затратным методом недвижимости, основано на предположении его наилучшего и наиболее эффективного использования как свободного от застройки. Для оценки рыночной стоимости земли применяют следующие методы: Метод сравнения продаж при наличии необходимой информации является наиболее предпочтительным и общеприменимым. Основными элементами сравнения для земли являются: При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости.

Методы оценки недвижимого имущества затратным подходом

К общим затратам на строительство добавляются затраты на приобретение земельного участка. Затратный подход устанавливает верхний предел той суммы, которую на нормальном рынке заплатили бы за данное имущество в новом состоянии. Для более старого имущества делаются скидки на различные формы «накопленной амортизации» (ухудшения физического состояния, функционального или технического устаревания, экономического или внешнего устаревания), чтобы рассчитать цену, приближенно равную рыночной стоимости.

Методы оценки недвижимого имущества затратным подходом

Оценка недвижимости: затратный подход

Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства) определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурно —, планировочных решений, строительных конструкций и материалов и с тем же качеством строительно —, монтажных работ. При определении восстановительной стоимости воспроизводится тот же функциональный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имеются у оцениваемого объекта.

Методы оценки недвижимости

сравнительный, доходный и затратный.

Сравнительный (или рыночный) подход основан на сравнении оцениваемого объекта с аналогичными объектами на рынке недвижимости, по которым у оценщика имеется информация о ценах сделок с ними. При этом стоимость объекта не может превышать стоимость аналогов с идентичными характеристиками и условиями сделки.

Независимая применяет метод рыночных сравнений, чаще всего основанный на принципе парных продаж, когда выбираются единицы сравнения (например, для квартиры это площадь, этажность, расположение квартиры в доме, наличие ремонта и пр.) и согласно этим единицам подыскивается аналогичная недвижимость на рынке.

Оценка стоимости недвижимости затратным подходом

Рассчитанные затраты корректируют на фактический срок эксплуатации, состояние и полезность оцениваемого объекта.

Затратный подход содержит элементы рыночной оценки, поскольку участники рынка соотносят стоимость приобретаемого объекта с потенциально необходимыми затратами на строительство нового здания. При оценке недвижимости затратным подходом оценщик учитывает влияние варианта оптимальной полезности объекта на итоговую стоимость.

В процессе определяются прямые и косвенные затраты, а также предпринимательская прибыль, необходимые для строительства существующего здания и создания инфраструктуры участка, которые суммарно представляют стоимость нового здания на дату оценки.

Подходы и методы оценки объекта недвижимости Key

Данный подход применяется для оценки отдельно стоящих зданий, домовладений.

Сравнительный подход совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении оценки с объектами аналогами объекта, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом аналогом объекта для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Основные методы оценки недвижимости: Метод капитализации доходов

Суть метода капитализации доходов определение стоимости объекта недвижимости происходит путём преобразования годового чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

Базовая формула: C=NOI/Rk где

C стоимость объекта недвижимости (ден.ед) NOI Чистый операционный доход или ЧОД (англ.

Определение стоимости участка земли

входящего в состав оцениваемой затратным методом недвижимости, основано на предположении его наилучшего и наиболее эффективного использования как свободного от застройки. Для оценки рыночной стоимости земли применяют следующие методы: Метод сравнения продаж при наличии необходимой информации является наиболее предпочтительным и общеприменимым. Основными элементами сравнения для земли являются: При земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости.

Методы оценки недвижимого имущества затратным подходом

Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату.

При любом варианте применения затратный подход определяет стоимость путем расчетной затрат на приобретение земли и строительство нового объекта имущества равной полезности или затрат на приспособление старого объекта недвижимого имущества для аналогичного использования (без учета каких-либо неоправданных расходов из-за задержки строительства).

Затратный подход

Таким образом, полная восстановительная стоимость определяется расходами в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов, а также с тем же качеством строительных работ. В этом случае воспроизводятся те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта.

Существует 4 способа определения восстановительной стоимости объекта недвижимости:

При оценке недвижимого имущества затратным методом большое распространение получил подход, заключающийся в установлении текущей стоимости совокупных расходов по возведению объекта, имевших место в прошлые годы.

Понравилась статья? Поделить с друзьями: